2012年初，过完春节，将有一波寒潮即将向房地产开发商袭来。
例如：根据国泰君安最近一份行业深度研究报告，预测房地产信托本金到期
兑付第一个高峰期是2012年2月~3月。据不完全统计，其中7月为年度高峰。
春节后将迎第一波冲击
国泰君安分析认为，去年，在房地产行业的主要资金来源—银行贷款受到
限制的情况下，房地产信托成为开发商的“救命稻草”，很多从银行融资无门的
中小房地产开发商甚至一些大开发商都借道信托融资。以往房地产企业找信托公
司发行房地产信托计划，一般是为了解决房地产项目资本金需求问题，解决了此
问题，更容易从银行获得开发贷款，撬动更多的资本。而2011年，因为银行对
开发贷的政策更严，同时银行信贷资金紧张，房地产企业找信托公司直接融资的
需求大大增多。实际上，作为一项公认的“暴利”行业，在正常情况下，开发商
是能够承受信托融资的高利率的。不论是在国内还是国外，房地产企业开发新的
项目，都不可能完全依靠自有资金，因为这笔资金对企业来说非常巨大，所以房
地产行业都是依靠负债来维持经营。在借款到期前，只要企业能够回笼足够资金
还本付息，并有能力借入新的资金，那么开发商就可以维持生存和保证项目的进
度。
然而，伴随着去年空前强大的房地产宏观调控，房地产企业借新债还旧债的
模式行不通了。因为不只是银行借款行不通，就连走信托渠道也受到极其严格的
限制；而限购令的执行又直接影响到了开发商的资金回笼。
所以，2010年以来，房地产信托大规模发行，尤其是2010年三季度和四
季度，发行规模到达顶峰。在整个2012年中，一季度和二季度到期的房地产信
托需要重点关注。因为此时为房地产企业流动性最紧张的时候，预计部分中小开
发商资金链将断裂，房地产信托的兑付存在严重压力。