商业地产招商，往往开业容易，经营难，很多商业地产因为过于迷恋招商速度，在项目操作前期，不去科学的制定商场规划，业态组合混乱，为开业后经营混乱埋下不可挽回的伏笔。
一些只懂推广工作却根本没有商场运营经验的策划公司，只会从概念上来入手操作，工作重点偏重于概念炒做及传播工作，会自以为是的将商场规划成另类定位模式，却根本不会从基本的运营科学运营业态进行操作。受项目进度回款提成的诱惑，根本不会也不懂得对商场进行整体规划，只是为了进度而招商，招商完成后收钱就走，留下整个烂摊子，留给商场的是扯不断的麻烦与经营苦恼。
商业地产操作与产品策划是完全不同的模式，产品策划无有经验模照，但商业地产却恰恰相反，想操作商业地产必须有专业的商场操作经验，因为，科学的营业模式与商场管理模式是商场存活的必须前提，如果没有商场运作的人来操作商业地产，风光的概念炒作招商后，商场成活的几率微乎其微!
商业地产想顺利招商，开业后持续有效的经营，必须进行科学的规划，完善细致的商场规划，是商业地产避免开业后迅速倒闭的前提，而规划前的市场调研作，则是整个项目操作最关键的重中之重。
商业地产，风风火火的招商开业后，存在着活不过三年的宿命之说，有的甚至不到半年就会倒闭，商业地产操作时不要着急运作，首先要进行总体科学的规划，进行严谨的调研工作是做出合理商场规划的前提。
一般来说，商业地产的市场调研分为：商场调研、商圈调研、消费群体调研三大项
商业地产的操作与普通的社区房地产完全不同，社区房产在调研中更偏重于消费群体的调研，而商圈是做为房产的便利性卖点来定位的。
针对商场的调研
以经营状况优良与经营状况差的两大类商场做为调研分析的母本。
1）、分析各商场的定位并测算其定位的精准性
对所在城市的各主要商场逐一进行定位统计，并分析出定位的精准性，并测算定位与经营的关联影响、经营状况与定位是否存在冲突性，统计分析当地市场最受欢迎的商场定位模式，以此做为规划的依据。
2）、业态分布的调研
业态调研不要只是罗列各调研商场的大体业态组合，而是要根据不同的商场经营状况来统计，分析出经营状况优良的商场业态组成比例，以及经营状况差的商场的业态组合情况，观察分析优秀业态组合对吸引客流所产生的效应力，并以此做为对照，统计出当前最佳业态组合的可能性计划，做为之后的业态规划本土依据。
3）、动线设计
将现有商场所有的动线模型进行统计，根据商场经营优差的状况，总结出不同的动线模型所针对的顾客消费的影响力，并筛选出最佳的动线模型，做为之后的动线规划本土依据。
4）、功能区划分，除业态布局外，根据所调研的商场，总结服务区、客流分区、配置区（接待区、寄存区）功能的划分，并以此为依据，考察各商场此类功能区的差异化与所产生的经营辅助效益，并将其计入调研报告，做为规划依据。
5）、运营模式的调研
将所有调研过的商场进行分类，统计各商场所采取的运营模式，管理模式、收费方式等因素，统计出经营状况最好的商场的运营模式，并对照经营状况较差商场进行评估模式不同所产生的影响，以及不同的运营模式所产生的招商效果与持续经营能力；[见下图]
针对商圈的调研
商圈调研分为项目所在商圈调研与本城市各商圈调研两大单项。
对项目所在地调研
1）、采取定点观测法，测算出项目现场日均人流量与车流量,以此测算自然顾客流数量；
2）、分析出项目所在商圈主要购买力拉动群体，寻找初元化的顾客群体，此类群体可作为天然顾客组成元素成为规划中的单项业态组成依据。
3）、统计出项目所在地直径两公里内的各种基本状况（商业、社区、金融、交通），并测算出直径内业态分布与经营情况，测算出经营状况较好的业态与较差的业态。
4）、对直径内不同业态商户调研，了解行业信息，并测算其对该项目的评估与期望。
对城市其它商圈调研
1）、将所在城市商圈进行划分，对每个商圈进行详细评估，分析出各商圈的主要购买力拉协群体，并将商圈的主要营利业态组合进行统计，分析出各种品牌业态的经营状况及市场受欢迎度，以此在推算当地的最佳经营业态。
消费者调研
消费者调以消费习惯与消费喜好两项内容为测算母体，做为商场定位与业态比例分配的依据。
与传统房地产操作不同，商业地产的消费者调研我们列在调研计划的最后一项，统计各不同年令段对该城市商场的看法，了解各年令段消费习惯、常选购物场所、对喜爱类型商场的期望点（货品、服务、价格、定位等），以此对照分析目前各商场尤期是同类商场经营模式的空白点，作为寻找globrand.com合适的模式的依据点。
综上，调研工作每一个单项都与其它单项互为联系，单项的结果将直接左右其它单项的调研结论，综合每一单项调研的量性结论，将调研工作详细科学的进行完毕后，才可根据调研结果进行商业地产的定位，确立商场的最佳运作模式与业态组合，此时，就可以根据同城商场的调研情况进行整合优化，并根据消费群体定位做出最佳商业模式，唯有科学的规划，才能保证持续经营，吸引商户的加盟兴趣。
后注：商业地产寻找策划公司要慎重
做商场规划要慎之又慎
如果没有真正的商场运营3年以上经验，就不要指望策划公司会把商场的规划做好，一些所谓的地产策划公司连根本的业态组合都不懂，更不要指望其在运营模式的系统性，我们可以看到由非专业策划公司做的业态混乱、动线设计纰露百出，死角处处都有，专业的营销公司会根据商场各楼层经营业态分布，在通道规划与动线设计上进行精心布置，确保没有死角，最大化保证客流的到达率，并消弱商户担扰。
不要过于迷信另类定位之说
差异化策略是策划公司惯用的思维方式，为了招商轰动性，策划公司会在定位上选择另类的定位以制造眼球效应，但直接后果就是会造成招商容易经营难，因为项目的定位需要与运营体系、模式系统化，缺一不可，而策划公司基本偏重于招商推广，却对商场运营一知半解，盲目招商后只会令后期的运营步步维艰。
商业地产要注重稳扎稳打的步骤，面积在3000平以下的小型商场，可以操作成比较个性与另类的模式，因为经营面积较小，商铺数量划分少，操作起来相对风险较小，例如规划成女性商场或时尚商场。8000平以上的商场绝对不要冒险采取异类模式，科学的定位度与业态组合是操作的基本条件，不要一时迷信于某些策划公司的另类思想，而导致开业容易倒闭快的局面，因为商业地产需要的是踏踏实实的运营而并非靠概念支撑！
运营模式
商业地产的经营模式分为租赁式与联营式两大类，有时因为经营需要，两类模式会同时出现在一家商场内，商场的楼屋管理、运作模式、进、销、存管理、商品陈列、导购员管理等，都需要在招商期进行的同时来构建，而这些运营模式，都必须在招商期时向意向商户进行讲解的，以吸引客户兴趣，增大商场吸引力。