前言：大家都感到悲观的2011年全年依然实现了销售额增长快于销售面积增
长，全年总销金额达到历史高值的58000亿元，销售面积依然达到接近80亿平
米。这其中有三大现象值得关注，一是万科率先推出的产品创新与优惠并举，既
进一步拉大后来者的距离，又实现了销售额、销售均价的继续领跑，甚至千亿元
突破速度提前两个月；二是长实在一线城市的逆市抄底拿地；三是龙湖及星河湾
主动降价，直接导致成交量的剧增。
例如：我们还注意到，在从紧调控的去年，房企负债率除绿城等少数几家高
涨，其它象上述的龙湖、恒大、万科、中海及保利等无一不保持平等或略有下降。
一般，持续的坚持加剧观望，是房价向下的关键力量之一，再加上政策所必然坚
持的去投机化，这是房价下跌的核心原因。
所以，预期观望还将继续，去投机化的政策化制度化长期化舆论宣传依然坚
持，因此房价必然有一个向下或者向政策低头的过程，也许这个过程很短，也许
这个过程只有主流城市出现。
战略转移
这种调控及通胀期发生的战略转移，广义上包括区域扩张、资本运作、资产
优化三个大的方面。例如：我国2011年房地产的供地实际规模已达到18.42万
公顷，超过了2010年15.81万公顷的水平。其中住房土地今年的供应量是11.44
万公顷，总体出让金首次突破80000亿元。尽管总体地价呈现涨势，但不要忘记
其中80%来源于二三线城市，而此前的2010年这一比例38%，这是系出于调控
导致的开发商区域扩张。调控近两年来，大开发商已经开始过冬准备，这就是始
于万科由客户生产向工厂化生产转变的开发领域的革命，其核心理念就是优化资
产，包括标准化产品的优化、客户定位的优化、成本控制的优化、土地储备的优
化以及去库存化，也因为依靠资产优化让万科连续两年不仅没有被传闻中的恒大
等追赶者跟上脚步，而且在销售量结构上更领先一步。
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